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目 录

Ⅰ、课程性质和设置目的要求    

Ⅱ、课程内容与考核目标    

第一章  总论      

第二章  会计要素与会计等式

第三章  物业管理企业的资金来源 

第四章  物业管理企业的主要经营业务

第五章  物业管理企业的会计报表     

第六章  物业管理企业的财务管理

第七章  物业管理企业的会计报表分析

Ⅲ、有关说明与实施要求    

附录：题型举例    

Ⅰ、课程性质和设置目的要求

《物业管理财务基础》课程是高等教育自学考试物业管理专业（专科）的专业课程之一。课程学习的目的在于使学生能够了解物业管理财务工作的基本理论、方法和技术，一方面为进一步深入掌握物业管理的资金运动规律奠定基础，另一方面为进行物业管理财务实践提供一定的指导和参考。

本课程的内容主要涉及财务管理的基础理论，包括会计的基本知识和财务管理的基本内容，以及相应的财务分析方法、技术等，而且也针对性地利用相关原理、方法对物业管理公司资金运动的管理规律进行了探讨。考虑到物业管理专业的培养目标和自学考试考生的实际情况，本课程在内容只把物业管理专业学生最应知晓和掌握的物业管理财务知识列入，有别于财经类专业开设的财务管理课程，所以在自学考试命题中对命题的难度和深度的把握上应充分体现这一特点。

Ⅱ、课程内容与考核目标

（考核知识点、考核要求）

第一章  总论

    一、学习目的和要求

    通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：（1）会计概念及其特点；（2）会计的基本假设和财务会计目标；（3）会计学的基本分类。

    二、课程内容

第一节  会计的定义与会计职能

（一）会计概念及其特点。

（二）会计的基本职能。

第二节  会计假设与会计目标

（一）会计假设。

（二）会计目标。

第三节  会计学及其分支

（一）企业会计学。

（二）政府及非营利组织会计学。

第四节  物业管理企业财务信息特点

（一）物业管理企业的财务信息相对简单。

（二）财务信息使用者主要是业主和公司管理层等。

    三、考核知识点

（一）会计的定义与会计职能

（二）会计假设与会计目标

（三）会计学及其分支

（四）物业管理企业财务信息特点

    四、考核要求

（一）会计的定义与会计职能

1、识记：（1）会计的概念；（2）会计的基本职能；（3）会计核算的含义；（4）会计监督的含义；（5）会计监督的内容、特点和形式。

2、领会：（1）会计的特点；（2）会计核算职能的特点；（3）会计核算与会计监督的关系。

（二）会计假设与会计目标

1、识记：（1）会计的假设；（2）会计主体假设的含义；（3）会计主体假设的要求；（4）持续经营假设的含义；（5）会计分期假设的含义；（6）我国会计分期的方法；（7）货币计量假设的含义；（8）我国记账本位币有关规定。

2、领会：（1）会计主体与法人主体的区别；（2）会计目标。

（三）会计学及其分支

识记：（1）会计学的分支；（2）企业会计学的概念；（3）财务会计学的含义；（4）管理会计学的含义。

（四）物业管理企业财务信息特点

识记：物业管理企业财务信息特点的表现。

第二章  会计要素与会计等式

    一、学习目的和要求

    通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：（1）会计要素的含义、内容及其分类；（2）动态会计要素和静态会计要素的内容及其分类；（3）各会计要素的概念和特点；（4）会计基本等式及其各种变换形式。

    二、课程内容

第一节  会计要素

（一）企业的资金运动过程。

（二）会计要素的内容及其分类。

第二节  会计等式

（一）静态和动态会计等式。

（二）企业经济业务或会计事项对会计等式的影响。

第三节  借贷记账法

（一）借贷记账法的产生。

（二）借贷记账法的基本内容和特征。

（三）借贷记账法的优点。

    三、考核知识点

（一）会计要素

（二）会计等式（具体的会计业务处理不考核）

（三）借贷记账法（记账规则的具体运用不考核）

    四、考核要求

（一）会计要素

1、识记：（1）会计要素的概念；（2）企业会计核算的对象；（3）企业的资金运动包括的内容；（3）会计要素的内容及其分类；（4）资产的含义及其分类；（5）负债的含义及其分类；（6）所有者权益的内容；（7）收入的含义；（8）费用的含义；（9）利润的构成。

2、领会：（1）企业的资金运动过程；（2）资产的特征；（3）所有者权益与负债（债权人权益）的区别；（4）收入的特征。

（二）会计等式（具体的会计业务处理不考核）

识记：（1）静态会计等式；（2）动态会计等式。

（三）借贷记账法（记账规则的具体运用不考核）

1、识记：（1）单式记账法及其缺点；（2）复式记账法及其种类；（3）借贷记账法的产生与发展；（4）记账符号的理解；（5）借贷记账法的记账规则及其应注意的要点；（6）借贷记账法试算平衡的方法；（7）借贷记账法的优点。

2、领会：（1）复式记账法的特点和优点；（2）企业经济业务在借贷记账法记账规则下的表现种类。

第三章  物业管理企业的资金来源

    一、学习目的和要求

    通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：（1）物业管理企业资金的来源和筹集资金的必要性；（2）各种筹资渠道和筹资方式；（3）资金的时间价值的概念及其计算方法；（4）资金成本的计算方法和资本结构的决策原理。

    二、课程内容

第一节  物业管理企业的筹资方式和渠道

（一）筹资的动机。

（二）筹资的渠道。

（三）筹资的方式。

第二节  货币时间价值

（一）货币时间价值的概念。

（二）货币时间价值的计算。

第三节  资金成本

（一）资金成本概述。

（二）资金成本的计算。

    三、考核知识点

（一）物业管理企业的筹资方式和渠道

（二）货币时间价值（有关递延年金和永续年金不考核）

（三）资金成本（有关优先股、普通股和留存收益的资金成本不考核）

    四、考核要求

（一）物业管理企业的筹资方式和渠道

1、识记：（1）筹资动机的分类及含义；（2）筹资的渠道；（3）金融机构资金的内容和金融机构的类别；（4）筹资的方式及其性质；（5）吸收直接投资的形式及含义；（5）股票的概念和分类；（6）留存收益的含义；（7）银行借款的含义和特点；（8）发行债券的含义；（9）商业信用的形式及含义。

2、领会：（1）吸收直接投资的优缺点；（2）普通股和优先股的概念与特点；（3）发行股票的优缺点；（4）商业信用筹资的特点；（5）代管基金的含义及其管理。

（二）货币时间价值（有关递延年金和永续年金不考核）

1、识记：（1）货币时间价值率与一般利率；（2）单利的含义；（3）复利的含义；（4）年金的含义及其类别；（5）物业管理企业通常采用年金形式的事项。

2、领会：（1）货币时间价值概念的理解；（2）年金的特征。

3、简单应用：（1）单利终值和现值的计算；（2）复利终值和现值的计算。

4、综合应用：（1）后付年金终值和现值的计算；（2）先付年金终值与现值的计算。

（三）资金成本（有关优先股、普通股和留存收益的资金成本不考核）

1、识记：（1）资金成本的概念及其构成；（2）个别资金成本的类别。

2、领会：（1）资金成本的作用；（2）决定资金成本高低的因素；（3）物业管理企业资金成本的确定的特点。

3、简单应用：（1）长期借款资金成本的计算；（2）债券资金成本的计算。

4、综合应用：（1）综合资金成本的计算；（2）筹资结构分析。

第四章  物业管理企业的主要经营业务

    一、学习目的和要求

    通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：（1）物业管理企业经营业务中的各项收入来源及其确认方法；（2）有关收费标准和服务价格的确定；（3）相关税金的计算；（4）相应成本费用的内容与划分；（5）利润的构成及其预测、分配。

    二、课程内容

第一节  收入

（一）营业收入概述。

（二）营业收入的依据。

（三）营业收入的确认。

（四）营业税和增值税的计算。

第二节  费用与成本

（一）成本费用的概念。

（二）成本费用的作用。

（三）成本费用的分类。

（四）不得列入成本费用的支出。

第三节  利润

（一）利润的构成。

（二）利润预测。

（三）利润分配。

（四）企业所得税的计算。

    三、考核知识点

（一）收入（服务或商品价格确定方法的具体计算不考核）

（二）费用与成本

（三）利润（利润预测各种方法的具体计算不考核）

    四、考核要求

（一）收入（服务或商品价格确定方法的具体计算不考核）

1、识记：（1）物业管理营业收入的构成及含义；（2）各种物业管理服务收费标准的确定方式及定价形式；（3）公共性服务收费的构成内容；（4）物业管理服务的收费形式；（5）非物业管理服务收费或商品价格的基础及其货币形式；（6）服务或商品价格的确定原则；（7）服务或商品价格的确定方法的种类；（8）提供劳务收入的确认方法；（9）税收的定义和税种；（10）营业税的概念；（11）营业税的税目和税率；（12）营业税的计税依据；（13）增值税的概念；（14）增值税的税率和增收率。

2、领会：（1）公共性服务收费标准的确定原则；（2）物业管理服务包干制的含义及其优势；（3）物业管理服务酬金制的含义及其优势；（4）物业管理服务包干制和酬金制的比较；（5）非物业管理服务收费或商品价格的决定因素；（6）物业管理经营中提供劳务收入的确认原则；（7）销售商品收入的确认应满足的条件；（8）物业管理服务中有关营业税的计税规定；（9）增值税一般纳税人和小规模纳税人的区别。

3、简单应用：（1）营业税的计算；（2）一般纳税人和小规模纳税人增值税的计算。

4、综合应用：公共性服务收费的测算。

（二）费用与成本

1、识记：（1）成本费用的含义；（2）成本费用按经济内容的分类；（3）成本费用按经济用途的分类；（4）不得列入成本费用的支出。

2、领会：（1）成本和费用的区别；（2）成本费用的作用。

（三）利润（利润预测各种方法的具体计算不考核）

1、识记：（1）利润的含义；（2）利润预测的方法种类；（3）企业所得税的概念；（4）企业所得税的征税范围；（5）企业所得税准予扣除和不准予扣除的项目；（5）企业所得税的税率。

2、领会：（1）利润的构成；（2）利润分配的原则；（3）利润分配的顺序和内容。

3、简单应用：企业所得税的计算。

第五章  物业管理企业的会计报表

    一、 学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：（1）资产负债表、利润表与利润分配表、现金流量表的作用、结构、内容和编制方法；（2）各类会计报表所反映出的财务信息。

    二、课程内容

第一节 资产负债表

（一）资产负债表及其作用。

（二）资产负债表的结构和内容。

    （三）资产负债表的编制方法。

第二节 利润表及利润分配表

（一）利润表及其作用。

（二）利润表的结构和内容。

（三）利润表的编制方法。

（四）利润分配表。

第三节 现金流量表

（一）现金流量表及其作用。

（二）现金流量表的结构和内容。

（三）现金流量表的编制方法。

    三、考核知识点

（一）资产负债表（资产负债表的编制方法不考核）

（二）利润表及利润分配表（利润表和利润分配表的编制方法不考核）

（三）现金流量表（现金流量表的编制方法不考核）

    四、考核要求

（一）资产负债表（资产负债表的编制方法不考核）

1、识记：（1）资产负债表的概念；（2）资产负债表的格式；（3）我国企业采用的资产负债表格式及其原因；（4）资产项目；（5）负债项目；（6）所有者（股东）权益项目；（7）资产负债表的表格结构。

2、领会：（1）资产负债表的作用；（2）归类为流动资产的条件；（3）归类为流动负债的条件；（4）资产负债表各项目的排列原则。

（二）利润表及利润分配表（利润表和利润分配表的编制方法不考核）

    1、识记：（1）利润表的概念；（2）利润表的格式及我国企业采用的格式；（3）构成营业利润的各项目；（4）构成利润总额的各项目；（5）构成净利润的各项目；（6）利润分配表的概念及其体现的信息。

2、领会：（1）利润表的作用；（2）利润表中各项目的计算步骤。

（三）现金流量表（现金流量表的编制方法不考核）

    1、识记：（1）现金流量表的概念；（2）现金流量表的结构。

2、领会：（1）现金流量表中的现金；（2）现金流量表的作用；（3）现金流量表的内容。

第六章  物业管理企业的财务管理

    一、学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：（1）财务预算的概念；（2）财务预算的编制程序；（3）财务预算的编制方法；（4）财务预算的控制系统；（5）财务预算控制的步骤；（6）财务控制的内容。

    二、课程内容

第一节 财务预算

（一）财务预算的概念及作用。

（二）财务预算的编制程序。

（三）财务预算的编制方法。

（四）物业管理财务预算的编制。

第二节 物业管理的财务预算控制

（一）财务预算控制的目的。

（二）财务控制的原则。

（三）财务预算控制系统的构成要素。

（四）财务预算控制的步骤。

第三节 物业管理财务控制的内容

（一）营业收入控制。

（二）成本费用控制。

（三）资金控制。

    三、考核知识点

（一）财务预算（财务预算的具体编制不考核）

（二）物业管理的财务预算控制

（三）物业管理财务控制的内容

    四、考核要求

（一）财务预算（财务预算的具体编制不考核）

1、识记：（1）财务预算的概念；（2）财务预算的作用；（3）财务预算的编制方法；（4）现金预算的地位及其内容；（5）持有现金的动机；（6）最佳现金持有量的确定方法及其取决的因素。

2、领会：（1）财务预算的编制程序；（2）固定预算及其优缺点；（3）零基预算及其编制程序、优缺点；（4）财务预算的编制顺序。

3、简单应用：最佳现金持有量的计算。

（二）物业管理的财务预算控制

1、识记：（1）财务预算控制的目的；（2）财务控制的原则。

2、领会：（1）财务预算控制系统的构成要素；（2）财务预算控制的步骤。

（三）物业管理财务控制的内容

1、识记：（1）营业收入控制的内容；（2）成本费用控制的各种分类；（3）成本控制的程序；（4）目标成本控制及其特点；（5）目标成本的制定步骤；（6）目标成本的分解；（7）目标成本的控制类别。

2、领会：（1）成本费用控制的意义；（2）成本控制的特点；（3）资金控制的内容。

第七章 物业管理企业的会计报表分析

    一、学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：（1）财务分析的目的；（2）财务分析的资料；（3）财务报告分析评价的标准；（4）财务分析方法；（5）财务报告的横向分析；（6）比率分析法；（7）财务综合分析；（8）物业管理的效益评价。

    二、课程内容

第一节 财务分析概述

（一）财务分析的目的。

（二）财务分析所需的资料。

第二节 财务报告的横向分析

（一）结构分析的含义。

（二）结构分析的内容。

（三）会计报表结构分析的方法。

第三节 比率分析法

（一）比率分析法的概念。

（二）企业财务状况的比率分析。

（三）比率分析的基准。

（四）比率分析的局限性。

第四节 财务综合分析

（一）财务综合分析的特点。

（二）财务综合分析的方法。

第五节 物业管理的效益评价

（一）效益评价及意义。

（二）效益评价工作的程序。

（三）开展效益评价工作应注意的几个问题。

    三、考核知识点

（一）财务分析概述

（二）财务报告的横向分析（会计报表结构分析的具体分析方法不考核）

（三）比率分析法

（四）财务综合分析

（五）物业管理的效益评价

    四、考核要求

（一）财务分析概述

1、识记：（1）物业管理财务分析的概念；（2）财务分析所需的资料、信息来源；（3）财务报告的含义及其组成；（4）财务报告的使用者；（5）财务报告分析评价的标准；（6）财务分析的要求；（7）财务分析方法的种类。

2、领会：财务分析的具体目的。

（二）财务报告的横向分析（会计报表结构分析的具体分析方法不考核）

识记：（1）横向分析及其种类；（2）结构分析的含义；（3）结构分析的内容；（4）会计报表内部项目间结构分析的内容；（5）会计报表结构分析常用的方法种类。

（三）比率分析法

1、识记：（1）比率分析法的概念；（2）企业财务状况的比率分析的内容及含义；（3）比率分析的基准。

2、领会：比率分析的局限性。

3、简单应用：（1）短期偿债能力分析各指标的分析计算；（2）管理效率比率各指标的分析计算；（3）获利能力比率各指标的分析计算；（4）长期偿债能力分析各指标的分析计算。

（四）财务综合分析

1、识记：（1）财务综合分析的特点；（2）财务综合分析的方法种类；（3）杜邦财务分析体系的概念；（4）沃尔比重评分法的概念及其缺陷。

2、领会：杜邦财务分析体系各主要指标之间的关系。

（五）物业管理的效益评价

1、识记：（1）效益评价工作的程序；（2）综合效益指标的种类；（3）服务质量指标的种类。

2、领会：效益评价及意义。

Ⅲ、有关说明与实施要求

一、关于考核目标的说明

    为使考试内容具体化和考试要求标准化，本大纲为各章规定了学习目的和考核目标，包括考核知识点和考核要求，明确考核目标，使自学考试考生能够进一步明确考试内容和要求，更有目的地系统学习教材；使社会助学者能够更全面地和有针对性地分层进行辅导；也使考试命题能够更加明确范围，更加准确地安排试题的知识能力层次和难易度。

    本大纲在考核目标中，按照识记、领会、简单应用、综合应用四个层次规定其应达到的能力层次要求。四个能力层次是递进等级关系。各能力层次的含义是：

    识记：懂得所学名词、概念、知识的涵义，并能正确认识和表述。

    领会：在识记的基础上，能全面把握基本概念、基本原理和基本办法，能掌握有关概念、原理、方法的区别与联系。

简单应用：在领会的基础上，能运用基本的概念、原理、方法，分析和解决有关的理论问题和实际问题。

    综合应用：在简单应用的基础上，能运用各个相关知识点和相应的原理、方法，综合分析和解决比较复杂的问题。

    二、本课程的自学教材

指定使用教材：《物业管理财务基础》，潘敏虹、罗其安主编，暨南大学出版社，2009年9月第1版。

    三、关于自学方法的指导

自学考试考生应根据本大纲规定的考试内容和考核目标，认真学习指定的《物业管理财务基础》，不要偏离教材，以免浪费时间和精力。

自学考试考生要认真掌握本课程考试大纲要求的基本理论和基本方法技术，注重理论联系实际，全面系统地掌握本课程的内容、知识结构和体系，在全面学习的基础上，着重理解有关重点和难点，以及财务管理理论在当前的物业管理过程中的实践问题。努力培养和提高自己解决问题的能力和水平，提高自己的素质。

    四、对社会助学的要求

社会助学者应根据本大纲的要求，认真钻研指定教材，理解和掌握教材的主要内容，对自学考试考生进行系统的辅导，帮助他们完整地掌握本课程的基本内容和重点问题，并引导他们防止和纠正自学中的不良倾向。

    五、关于命题考试的要求

本课程的考试方式为闭卷、笔试，每次考试时间为150分钟。应严格根据本大纲所规定的考试内容（考虑到物业管理专业的培养目标和自学考试考生的实际情况，部分内容本大纲规定不考核）和考核目标来确定考试范围和考核要求，不要任意扩大或缩小考试范围，提高或降低考核要求。考试命题覆盖到章，并适当突出重点章节和重点内容。

本课程的重点章节为：第一章的第一节、第二节；第二章的第一节；第三章的第一节、第二节；第四章；第七章的第三节。

本课程在试题中对不同能力层次要求的分数比例大致为：识记占20%，领会占30%，简单应用占30%，综合应用占20%。

试题要合理安排难度结构。试题难度可分为易、较易、较难、难四个等级。每份试卷中，不同难易度试题的分数比例一般为：易占20%，较易占30%，较难占30%，难占20%。必须注意，试题的难易度与能力层次不是同一个概念，在各能力层次中都会存在不同难度的问题，切勿混淆。

本课程考试的题型包括：单项选择题、多项选择题、简答题、计算题、论述题。各题型的示例参见本大纲附录。

附录：题型举例

    一、单项选择题

    最佳现金持有量是指（    ）。

    A、持有现金最少的数量     B、持有现金最多的数量

    C、总成本最低时的持有量    D、机会成本最时的持有量

    二、多项选择题

    财务分析的要求包括有（    ）。

    A、分析依据的公允性        B、分析依据的充分性

    C、分析方法的恰当性        D、分析方法的综合性

    E、分析判断的准确性

    三、简答题

简述利润分配的基本原则。

    四、计算题

    某物业管理企业出租一处住宅房屋，租期3年，每年年末可取得租金15000元，如果对方选择在最后一次性付款，在年利率为5%的情况下，该企业最后收到的租金是多少？

    五、论述题

说明增值税一般纳税人和小规模纳税人的区别。